17.06.26 – 10.00 – Il mercato immobiliare udinese continua a mostrare segnali di vitalità e si muove in direzione opposta rispetto al rallentamento osservato in molte altre aree del Paese. È quanto emerge dall’Osservatorio Immobiliare 2026 della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) di Udine e provincia, presentato il 16 giugno durante il “Borsino Day” dal presidente provinciale Luca Macoratti.
Secondo il rapporto, il territorio udinese beneficia di un contesto economico favorevole, caratterizzato da un tasso di disoccupazione del 3,8%, inferiore al dato nazionale del 5,1%, e da un reddito pro capite superiore a 23.500 euro. Una situazione che sostiene la domanda abitativa e contribuisce a mantenere dinamico il settore.
Compravendite in forte crescita
I numeri evidenziano un incremento significativo delle compravendite sia nel capoluogo sia nel resto della provincia.
A Udine città nel 2025 sono state registrate 1.726 compravendite, con un aumento dell’11,8% rispetto all’anno precedente. Parallelamente i prezzi hanno mostrato una lieve flessione dell’1,6%, attestandosi su una media di 1.240 euro al metro quadrato. Secondo l’analisi della FIAIP, il calo dei valori riflette una maggiore disponibilità di immobili sul mercato.
La zona più richiesta dai potenziali acquirenti è risultata il Semicentro Nord, mentre il maggior numero di compravendite concluse si è concentrato nell’area della Stazione.
Anche la provincia conferma un andamento positivo. Gli scambi complessivi hanno raggiunto quota 7.876, in crescita del 9,1%, mentre i prezzi sono rimasti sostanzialmente stabili, con un lieve incremento dello 0,7% e una quotazione media di 1.065 euro al metro quadrato.
Tra i comuni che hanno registrato le performance migliori in termini di aumento delle compravendite figurano Buttrio, Cividale del Friuli e Ravascletto. In lieve diminuzione, invece, l’attività di mercato a Palmanova, Tolmezzo e Sappada.
La dinamica demografica cambia il mercato
Uno degli aspetti più rilevanti messi in evidenza dall’Osservatorio riguarda l’impatto della dinamica demografica sul settore immobiliare.
Gli analisti parlano di una vera e propria “era della successione”. In Friuli Venezia Giulia il numero dei decessi supera infatti di oltre due volte quello delle nascite, con la conseguente immissione sul mercato di un numero crescente di immobili ereditati.
Contemporaneamente cambia anche il profilo degli acquirenti. Cresce il peso di persone sole, anziani e nuovi residenti attratti dalle opportunità economiche offerte dal territorio. In questo quadro assume rilievo il saldo migratorio positivo, indicato nel report al +6,1%.
Case Green, mercato sempre più diviso
Un altro fenomeno destinato a incidere profondamente sulle dinamiche del settore è quello legato alla direttiva europea sulle cosiddette “Case Green”.
L’indagine evidenzia una netta differenziazione tra immobili efficienti e abitazioni più datate. Le case di recente costruzione o già riqualificate dal punto di vista energetico mantengono quotazioni sostenute, suscitano interesse e vengono vendute in tempi relativamente rapidi.
Situazione diversa per gli immobili che necessitano di interventi di ristrutturazione. In questo segmento si registrano rallentamenti nelle trattative e una maggiore pressione sui prezzi. A influire sono sia la prudenza degli istituti di credito nella concessione dei mutui per edifici particolarmente energivori, sia i timori degli acquirenti riguardo ai costi futuri degli interventi richiesti dalle nuove normative europee.
Mutui prudenti e ampio ricorso alle agevolazioni
Il rapporto sottolinea anche una buona accessibilità finanziaria del mercato immobiliare locale.
L’indicatore LTV (Loan-to-Value), che misura il rapporto tra l’importo finanziato e il valore dell’immobile acquistato, si attesta al 55% a Udine città e al 57% nel resto della provincia, livelli che testimoniano una politica di indebitamento considerata prudente.
Particolarmente elevato risulta inoltre il ricorso alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Nel capoluogo quasi il 70% delle compravendite beneficia delle misure dedicate, mentre nel resto della provincia la quota raggiunge il 76%.
Affitti in espansione
L’Osservatorio rileva infine una crescita sostenuta del mercato delle locazioni.
A trainare il settore sono soprattutto gli affitti brevi e turistici, scelti da molti proprietari per limitare il rischio di morosità e mantenere una maggiore disponibilità dell’immobile.
Il fenomeno convive con il mercato degli affitti residenziali tradizionali, che continua però a registrare una domanda molto elevata. Secondo la FIAIP, l’offerta di abitazioni destinate alla locazione a lungo termine non riesce ancora a soddisfare pienamente le esigenze di studenti e giovani lavoratori, mantenendo alta la pressione sul comparto.
Le misure della Regione per recuperare gli immobili inutilizzati
Nel corso della presentazione del Borsino Immobiliare è intervenuta anche l’assessore regionale alle Infrastrutture e al Territorio, Cristina Amirante, che ha sottolineato l’utilità del rapporto per orientare le politiche pubbliche in materia abitativa.
«Il Borsino immobiliare rappresenta uno strumento prezioso anche per la Regione perché consente di comprendere l’andamento del mercato e di orientare in modo sempre più efficace le politiche pubbliche», ha osservato Amirante, evidenziando come l’aumento dei costi edilizi stia rendendo più complesso l’accesso alla proprietà della casa, soprattutto per giovani e famiglie del ceto medio, mentre la domanda di alloggi in locazione continua a rimanere elevata. Allo stesso tempo, una parte rilevante del patrimonio immobiliare regionale risulta ancora inutilizzata.
L’assessore ha ricordato che la legge regionale 8 del 2025 ha introdotto specifiche linee di contributo per il recupero e la riqualificazione degli immobili privati, con l’obiettivo di riportare sul mercato abitazioni oggi non utilizzate e favorire sia le compravendite sia le locazioni a canone calmierato.
Per sostenere questi interventi, la legge di Stabilità ha destinato 15 milioni di euro allo scorrimento della graduatoria del bando per le ristrutturazioni nel 2026. Ulteriori risorse saranno inserite nell’assestamento di bilancio previsto a luglio, così da garantire la prosecuzione della misura anche nel 2027. Amirante ha inoltre annunciato che, grazie agli stanziamenti già approvati e a quelli che saranno previsti con l’assestamento, sarà possibile finanziare tutte le domande che arriveranno nel corso del 2026 per la linea contributiva dedicata all’efficientamento energetico degli edifici. Tra gli interventi ammessi rientrano la sostituzione dei serramenti, la realizzazione di cappotti termici e il rifacimento delle coperture.
«L’obiettivo è recuperare e rigenerare il patrimonio esistente, evitando il consumo di nuovo suolo e incentivando al tempo stesso l’immissione sul mercato di alloggi accessibili», ha ribadito l’assessore, richiamando anche il ruolo delle locazioni a canone calmierato.
Amirante ha infine ricordato che la nuova legge regionale sulle politiche abitative punta a rafforzare il patrimonio residenziale pubblico e a promuovere formule di partenariato tra pubblico e privato per rispondere alle esigenze abitative di lavoratori e professionisti che scelgono di trasferirsi in Friuli Venezia Giulia, con particolare attenzione ai settori della sanità, della pubblica amministrazione e delle attività produttive.
