04.07.2022 – 08.40 – Questa volta, cominciamo dall’articolo 1126 del Codice civile, che recita: “Quando l’uso dei lastrici solari … non è comune a tutti i condomini (cioè, quando qualche condomino utilizza il lastrico solare in via esclusiva), quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio …”. Abbiamo un lastrico solare quando la copertura di un edificio è pianeggiante, cioè utilizzabile. E cosa succede se il lastrico solare non è all’ultimo piano del condominio?
Accade che una condomina, che vive al settimo piano, lamenti danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare posto al nono piano. Il Tribunale condanna il condominio, che però impugna la sentenza davanti alla Corte d’appello ottenendo una nuova perizia. Il nuovo tecnico incaricato individua un’altra causa delle infiltrazioni, corrispondente ad un terrazzo posto all’ottavo piano. Pertanto, la sentenza di secondo grado ribalta la decisione di primo grado e attribuisce “le cause delle infiltrazioni di acqua … non al degrado del terrazzo di proprietà esclusiva posto al nono piano, di copertura dell’intero fabbricato, quanto alla omessa manutenzione del terrazzo dell’ottavo piano, costituente un ‘balcone aggettante’ posto a prolungamento dalla proprietà esclusiva di (un’altra condomina), la quale sarebbe perciò da ritenere unica responsabile dei danni.”
La danneggiata, vittoriosa in primo grado ma sconfitta in appello, ricorre alla Corte di Cassazione, che ribalta nuovamente le decisioni precedenti. Infatti, l’articolo 1126 del Codice civile stabilisce che il condominio è responsabile assieme all’utilizzatore esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante. Affinché questa responsabilità concorrente sussista, è sufficiente che il lastrico o la terrazza, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga una funzione di copertura del fabbricato.
I giudici spiegano che “L’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune … a tutti i condomini, è … correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene ‘serve’, in quanto superficie terminale del fabbricato.” In pratica, se il lastrico solare funge da tetto, il condominio è comunque responsabile della sua manutenzione. Proseguono i giudici: “Perché si abbia una terrazza a livello, equiparata al lastrico solare … (e dunque perché alla sua manutenzione siano tenuti tutti i condomini cui essa funge da copertura), è indispensabile che la terrazza consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato …).” Dunque, l’altezza del piano è irrilevante, basta che funzioni da copertura.
Ciò chiarito, andiamo a esaminare meglio la perizia redatta nel grado d’appello. Leggendola con attenzione, si scopre che la superficie da cui arrivano le infiltrazioni non è un “balcone aggettante”, ma una terrazza che, incassata nel corpo nel fabbricato, seppure non posta sulla sommità dello stesso, copre metà del sottostante edificio, ovvero tutti i sette piani sottostanti. Pertanto, nel terzo grado di giudizio, la Cassazione accoglie le rimostranze della danneggiata e rinvia la causa alla Corte d’appello affinché la decida in base al seguente principio: “In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione come nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., altresì la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata.” (Cass. civ. n. 35316/2021)
[g.c.a]
