13.03.2022 – 11.30 – Il condominio non smette mai di stupire. Gli articoli del codice sono sempre gli stessi, e ciò dovrebbe evitare particolari sorprese. Invece, ci pensano i condomini a creare situazioni sempre nuove, che richiedono soluzioni differenti e imprevedibili. Ad esempio, se ho una pianta nel mio terrazzo e devo sostituirla, chi paga? Il terrazzo è di mia proprietà esclusiva e la pianta anche. Pertanto, saremmo tutti orientati a rispondere che, per la sostituzione della pianta, devo pagare io. E, di regola, avremmo ragione. Ma non in questo caso.
Una condomina ha fatto causa al condominio chiedendone la condanna al pagamento di quasi 6.000,00 euro “in conseguenza delle spese sostenute e da sostenere per l’abbattimento ed il reimpianto di tre alberi siti nel giardino di proprietà esclusiva” della signora. I primi giudici ad occuparsi della vicenda respingono la richiesta di rimborso ragionando come avremmo fatto noi: gli alberi di alto fusto presenti nel giardino della condomina sono di sua proprietà esclusiva, sicché le spese per il loro abbattimento e sostituzione sono a carico esclusivo della condomina. Insomma, per due gradi di giudizio (Tribunale e Corte d’Appello) non viene riconosciuto nessun diritto al rimborso.
Ma la proprietaria del giardino non si arrende e ricorre ai giudici della Corte di Cassazione. Per quale motivo? È vero che gli alberi si trovano nel giardino di proprietà esclusiva, ma non sono stati piantati là per caso: le piante si vedono dalla strada e assolverebbero a una funzione estetica dell’intero edificio. Sarebbero strettamente connesse al decoro architettonico dello stabile, che è un bene comune. Pertanto, se il decoro è un bene comune a tutti, anche la spesa di sostituzione delle piante dovrebbe esserlo. Questo ragionamento, già respinto due volte dai giudici, viene riproposto in Cassazione.
La condomina evidenzia un fatto rilevante: il Comune di Roma aveva rilasciato la concessione edilizia al costruttore del fabbricato ponendo come condizione “la presenza di un congruo numero di alberature da mettere a dimora, anche ai fini del rispetto del vincolo ambientale sussistente nella zona”. In pratica, gli alberi esistenti nel giardino della signora sarebbero “ineliminabili” per garantire il decoro architettonico dell’intero complesso edilizio, a fronte del vincolo pubblicistico derivante dalla condizione imposta dal Comune.
La Corte di Cassazione, nel valutare la richiesta, richiama una propria decisione precedente. In un caso simile, relativo alle spese di potatura degli alberi presenti sulla proprietà esclusiva di un condomino, era stato deciso che “sono tenuti a contribuire tutti i condomini allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso” (Cass. n. 3666/94). In pratica, le piante di alto fusto possono contemporaneamente essere di proprietà esclusiva di un singolo condomino e di proprietà comune a tutti, poiché forniscono utilità differenti al condomino singolo e ai condomini tutti. Ne consegue che, in quel caso, tutti i titolari delle unità immobiliari dell’edificio condominiale, in quanto interessati al decoro architettonico del fabbricato, hanno dovuto partecipare alle spese di potatura.
Tornando al nostro caso, la Cassazione riconosce che, se gli alberi nel giardino esclusivo “arrechino ai condomini l’utilità di elemento ornamentale, essi possono concorrere a costituire in modo indissolubile il decoro architettonico dell’edificio, che è bene comune tutelato dalla legge, con la conseguenza che tutti i partecipanti al condominio sarebbero obbligati a contribuire alle spese per l’abbattimento ed il reimpianto, giacché funzionali alla conservazione di tale decoro”. Per sapere chi ha ragione, è necessario esaminare a fondo il vincolo imposto dal Comune e, per eseguire questo esame, è necessario tornare davanti alla Corte d’Appello che “procederà a nuovo esame tenendo conto dei rilievi svolti”. (Cass. n. 22573/20)
[g.c.a]